Código de la Edificación

SECCION 4

DEL PROYECTO DE LAS OBRAS

 

4.6 DE LOS LOCALES

4.6.1.0 CLASIFICACION DE LOS LOCALES

4.6.1.1 Criterio de la clasificación de locales

A los efectos de este Código, los locales se clasifican como sigue:

  1. Locales de primera clase:
    Dormitorio, comedor, sala, sala común (living room), biblioteca, estudio, consultorio, escritorio, oficina y todo otro local habitable no clasificado de otro modo en este Código.
  2. Locales de segunda clase:
    Cocina; cuarto de baño; retrete; orinal; lavadero; guardarropa o vestuario colectivo; cuarto de costura; cuarto de planchar; local de descanso para personas con discapacidad o con circunstancias discapacitantes, como complemento de servicio de salubridad público de uso determinado.
  3. Locales de tercera clase:
    Local para comercio y/o trabajo, depósito comercial y/o industrial, vestuario colectivo en club y/o asociación, gimnasios y demás locales usados para practicar deporte, cocina de hotel, restaurante, casa de comida, comedor colectivo y similares;
  4. Locales de cuarta clase:
    Pasaje, corredor, vestíbulo, salita de espera anexa a oficina o consultorio, guardarropa, cuarto de roperos y/o vestir anexo a dormitorio, tocador, despensa, antecomedor, espacio para cocinar, depósito no comercial ni industrial, depósito de no más de 250 m2 de área anexo o dependiente de local siempre que forme con este una sola unidad de uso y no tenga acceso directo desde la vía pública; pequeño comercio sin acceso de público a su interior; sala de cirugía, sala de rayos X; sala de micrófonos para grabación de discos o cintas magnéticas, laboratorio para
    procesos fotográficos;
  5. Locales de quinta clase:
    Locales auxiliares para servicios generales del edificio, como ser: portería, administración, cuarto de máquinas, dependencias del personal de servicio, salas comunes de juegos infantiles. Estos locales tendrán medios de salida entre pasajes y corredores generales o públicos y no directos sobre la vía pública.

(Conforme Texto art. 1º pto 18 Anexo I de la Ley Nº 962, BOCBA 1607 del 13/01/2003)

4.6.1.2 Atribución de la Dirección para clasificar locales

La determinación del uso de cada local es la que lógicamente resulte de su ubicación y dimensiones y no la que arbitrariamente pueda ser consignada en los planos. La Dirección puede presumir el destino de los locales de acuerdo a su exclusivo criterio; además, clasificará por analogía, en alguna de las establecidas en "Criterio de la clasificación de locales", cualquier local no incluido en dicho artículo. La Dirección, asimismo, puede rechazar proyectos de plantas cuyos locales acusen la intención de una división futura.

4.6.2.0 ALTURA MINIMA DE LOCALES Y DISTANCIA MINIMA ENTRE SOLADOS

4.6.2.1 Generalidades sobre altura mínima de locales y distancia mínima entre solados

La altura libre mínima de un local, es la distancia comprendida entre el solado y el cielorraso terminados. En caso de existir vigas aparentes, el fondo del cielorraso ocupará una superficie no menor que los 2/3 del área del local y las vigas dejarán una altura libre no menor que 2,30 m.
La distancia mínima entre solados comprende la altura libre de un local más el espesor del entrepiso superior.

4.6.2.2 Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados

La altura mínima de cada local varía de acuerdo a su clase y uso. La altura libre y la distancia entre solados, mínimas, son las siguientes:

Tabla: Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados

Clase del
local
Altura libre
mínima del
local: h
Altuta mínima
entre solados: d
Exigibles en locales
Primera
2,60 m
2,80 m
Todos
Segunda
2,40 m
2,60 m
Cocina, guardarropa o vestuario colectivo, cuarto de costura o de planchar, local de descanso para personas con discapacidad o circunstancias discapacitantes
2,10 m
2,30 m
Cuarto de baño, retrete, orinal, lavadero.
Tercera
3,00 m
3,20 m
Todos
Cuarta
y
quinta
2,10 m
2,30 m
Hasta 16,00 m2.
2,40 m
2,60 m
Más de 16,00 m2
hasta 30,00 m2
2,60 m
2,80 m
Más de 30,00 m2
hasta 50,00 m2
3,00 m
3,20 m
Más de 50,00 m2


En edificios de sanidad (hospitales, sanatorios, clínicas, maternidades, preventorios), las salas de internación, tendrán altura libre no inferior a 3,00 m en Piso Bajo y 2,70 m en pisos altos*

* Para cubaje de estas salas ver Dec. N° 15.057/956

(Conforme Texto art. 1º pto 19 Anexo I de la Ley Nº 962, BOCBA 1607 del 13/01/2003)

4.6.2.3 Altura de semisótano equiparado a Piso Bajo

A los efectos de lo dispuesto para alturas mínimas de los locales en general, un semisótano puede equipararse a Piso Bajo siempre que la altura del local sobresalga por lo menos en sus 2/3 partes del nivel del solado descubierto colindante en correspondencia con todos los vanos exteriores.

4.6.2.4 Altura de locales con entresuelo o piso intermedio

Todo local puede tener entresuelos o pisos intermedios de altura menor que la establecida en "Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados", siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

  1. Alturas mínimas:
    El entresuelo puede tener una altura mínima de 2,00 m medida entre su solado y la parte inferior de cualquier viga o cielorraso. Además, la altura de la parte situada debajo del entresuelo, medida en la misma forma, no será menor a la adoptada para la parte superior. Por encima de la baranda, parapeto u otro dispositivo análogo que proteja al borde del entresuelo, debe quedar un espacio libre de alto no inferior a la mitad de la altura real del entresuelo. Se permite la colocación de reja con claro libre no menor de 90 %;
  2. Dimensiones máximas de la planta del entresuelo:
    1. Ventilación por el borde exclusivamente:
      Para una altura de entresuelo menor o igual que 2,40 m la dimensión entre un muro y la parte más saliente del borde no puede exceder de una vez y media esa altura.

      Ver Figura 4.6.2.4 (Tamaņo del archivo 40 Kb.)

    2. Ventilación suplementaria o patio de cualquier categoría:
      Para una altura de entresuelo menor o igual que 2,40 m la dimensión entre un muro con vano de ventilación y la parte más saliente del borde no puede exceder de tres veces esa altura. Para una altura de entresuelo menor o igual que 2,40 m la dimensión en "Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados", la dimensión entre un muro y la parte más saliente del borde no puede exceder de dos veces la altura del entresuelo;

      Ver Figura 4.6.2.4b (Tamaņo del archivo 2 Kb.)

    3. Para una altura mayor que 2,40 m y menor que la establecida en "Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados", la dimensión entre un muro con vano de ventilación y la parte más saliente del borde no puede exceder de 4 veces la altura del entresuelo;
  3. Luz libre entre bordes:
    El espacio libre de entresuelo, medido horizontalmente en cualquier dirección, no será inferior a la tercera pa-rte de la distancia entre muros del local principal, ni in-fe-rior a la altura de la parte situada debajo del entresuelo;
  4. Volumen mínimo:
    El volumen efectivo del local principal tomado con su altura real, no será inferior al volumen acumulado que resulta de considerar el local principal con una altura teórica de 3 m y los entresuelos con una altura teórica de 2,30 m;
  5. Facultad de la Dirección:
    A solicitud del interesado la Dirección puede autorizar un cambio en la situación del entresuelo siempre que no rebase el área máxima que resulte de aplicar los incisos b) y c) de este artículo.

4.6.3.0 AREAS Y LADOS MINIMOS DE LOCALES Y COMUNICACIONES

4.6.3.1 Areas y lados mínimos de los locales de primera y tercera clase

a) El área y el lado mínimo de los locales de primera y tercera clase se miden con exclusión de los armarios o roperos empotrados. Los valores mínimos son los siguientes:

LOCAL DE:
Lado mínimo m
Area
mínima m2

Primera clase:

 
 
En vivienda colectiva del tipo transitorio (Hotel en cualquiera de sus denominaciones, casa de pensión) las habitaciones individuales tendrán
2,50
9,00
 
 
 
En casa de escritorios u oficinas Locales individuales tendrán ...........................
3,00
12,00
Unidades de uso de dos o más locales, cada uno tendrá......................................................
2,50
9,00
 
 
 
En edificios de sanidad (Hospital, sanatorio, clínica, maternidad, preventorio) las salas individuales de internación tendrán........................
2,50
7,50
 
 
 

Tercera clase:....................................................... 3,00 16,00

3,00
16,00

b) El lado mínimo de los locales de primera clase en vivienda permanente se mide con exclusión de los armarios o roperos empotrados. La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.

Locales de primera clase de vivienda permanente.

Locales
Lado mínimo
 
Sup. en m2
según Nº de dormitorios
     
1
2
3
4

Estar

3,00
 
-
11
14
16

Estar-comedor

3,00
 
16
16
20
20

Estar-comed.-dorm

3,00
20
-
-
-
-

Comedor

2,80
 
-
11
12
13

Dormitorio 1º

2,80
 
10
10
10
9

Dormitorio 2º (1)

2,30/2,50
 
-
8,60/9
9
9

Dormitorio 3º

2,30
 
-
-
7,6
8,6

Dormitorio 4º

2,00/2,30
 
-
-
-
7,0

Expansión terraza (2)

1,00
1,20
1,80
2,70
3,60
4,40

(1) En caso de tratarse del segundo dormitorio en una vivienda con dos dormitorios la dimensión del lado mínimo será 2,30 y su superficie 8,60. Mientras que si se trata de una vivienda con tres o cuatro dormitorios, el segundo deberá cumplir con lado mínimo igual 2,50 m; superficie mínima = 9 m2.

(2) Los locales mencionados deberán contar con la expansión (terraza balcón) que cumplimente las condiciones señaladas en el cuadro.

No se admitirán dormitorios en viviendas permanentes cuyas dimensiones resulten menores a las mínimas establecidas para el cuarto dormitorio.

Cuando se proyecte dormitorios de servicio, éste tendrá como lado mínimo dos metros y su superficie mínima será de 8,00 m2, debiendo contar con un baño de servicio contiguo.

Nota: Ordenanza Nº 44.095 - Art. 36

4.6.3.2 Areas y lados mínimos de las cocinas, espacios para cocinar, baños, retretes, lavaderos y secaderos

  1. Cocinas: por aca
    Una cocina debe tener un área mínima de 3,00 m2 y un lado no inferior a 1,50 m.
    La luz de paso de la circulación interna no será inferior a 0.80 m.
  2. Espacios para cocinar:
    Un espacio para cocinar debe tener un área inferior a 3,00 m2.
    Sus lados responderán a la relación
    b >= 2 a
    Siendo a = profundidad que no rebasará de 1,25 m;
  3. Baños y retretes:
    Los baños y los retretes tendrán área y lados mínimos, de acuerdo con los artefactos que contengan, como sigue:

    Local
    Ducha
    Inodoro
    Lavabo
    Bidé
    Area
    m2
    Lado
    m
    Con
    bañadera
    Sin
    bañadera

    Baño

    +
     
    +
    +
    +
    3,20 m
    0,90 m
     
    +
    +
    +
    +
    1,80 m
    0,90 m
    +
     
    +
    +
     
    2,80 m
    0,90 m
     
    +
    +
    +
     
    1,40 m
    0,90 m
     
    +
    +
     
     
    0,81 m
    0,75 m
     
    +
     
     
     
    0,81 m
    0,75m

    Retretre

     
     
    +
    +
    +
    1,40 m
    0,90 m
     
     
    +
    +
     
    1,00 m
    0,90 m
     
     
    +
     
     
    0,81 m
    0,75m

    La ducha se instalará de modo que ningún artefacto se sitúe a menos de 0,25 m de la vertical del centro de la flor.

  4. Disposiciones especiales en vivienda permanente:

    Superficie en m2 según Nº de dormitorios (Mínimas útiles)

    Locales

    Lado
    Mín.
    Estar
    Comedor
    Dormitorio
    1
    2
    3
    4

    Cocina

    1,50
    4,00
    4,00
    4,00
    6,00
    6,00

    Cocina-
    Antecomedor

    2,00
    4,00
    4,00
    9,00
    10,00
    10,00

    Baño


    Be

    Ba
    1,50 (*)
    3,30
    3,30
    3,30
    3,30
    3,30

    Lavabo 1º

    0,80
           
    1,10

    Retretre


    1,20
    2,00
    2,00
    3,00
    3,00
    3,00

(*) En vivienda multifamiliar proyectada por la CMV que incluya paneles sanitarios que requiera la alineación de artefactos, se estipula un lado mínimo de 1,35m.

Cocina y lavadero - secadero podrán configurar un solo local.

Para ello el lado mínimo será de 1,50 m y la superficie mínima de la suma de ambos de acuerdo al cuadro.

Cuando se proyecta baño de servicio, éste tendrá como lado mínimo 0,90 m y como superficie mínima 1,40 m, y deberá tener ducha, inodoro y lavabo.

(Conforme Texto art. 1º pto 20 Anexo I de la Ley Nº 962, BOCBA 1607 del 13/01/2003)

4.6.3.3 Ancho de entradas y pasajes generales o públicos

La entrada o un pasaje general o público debe tener en cualquier dirección un ancho libre no inferior a 1,50 m, cuando en este Código no se fije una medida determinada.

(Conforme Texto art. 1º pto 21 Anexo I de la Ley Nº 962, BOCBA 1607 del 13/01/2003)

4.6.3.4 Escaleras principales - Sus características

Las escaleras principales de un edificio estarán provistas de pasamanos a ambos lados, siendo parte integrante de las mismas los rellanos o descansos.

El acceso de una escalera principal será fácil y franco a través de lugares comunes de paso que comuniquen con cada unidad de uso y a cada piso, según se establece en el capítulo 4.7. "De los medios de salida".

En cada piso la escalera será perfectamente accesible desde cada vestíbulo general o público.

La escalera principal tendrá las siguientes características:

  1. Tramos
    Los tramos de la escalera no tendrán mas de 12 alzadas corridas entre descansos o rellanos, a excepción de edificio residencial de planta baja y hasta 3 pisos altos, en que se admitirán tramos de hasta 21 alzadas corridas, entre descansos y rellanos.
    No se admitirán escaleras principales con compensación de escalones, ni que éstos presenten pedadas de anchos variables y alzadas de distintas alturas.
    Nota: Ordenanza Nº 45.425
  2. Perfil de los escalones
    Las dimensiones de los escalones con o sin interposición de descansos, serán iguales entre sí y de acuerdo a la siguiente fórmula:
    2a + p = 0,60 a 0,63
    donde:
    a = (alzada) no será menor que 0,15 m ni mayor que 0,18 m.
    Cuando se proyecten escaleras accesibles desde vestíbulo general o público, en edificios con afluencia masiva de personas, la alzada no será mayor que 0,16 m.
    p = (pedada) no será menor que 0,26 m ni mayor que 0,30 m medidos desde la proyección de la nariz del escalón inmediato superior, hasta el borde del escalón. (Anexo 4.6.3.4.- b), (Figura 2 A, B y C)
    La nariz de los escalones no podrá sobresalir mas de 0,035 m sobre el ancho de la pedada. (Anexo 4.6.3.4. - b), (Fig. 2 A, B y C).
    En el caso de narices salientes, la parte inferior se identificará con la alzada con un ángulo no menor de 60° con respecto a la horizontal.

    Ver Anexo 4.6.3.4 b) - Fig. 2 A, B y C (Tamaņo del archivo 26 Kb.)

  3. Descansos
    Las escaleras de tramos rectos y desarrollo lineal, llevarán descansos de una profundidad mínima igual a 2/3 del ancho de la escalera, y no inferior a 1,25 m ,cuando se trate de escaleras de tramos rectos con giro entre 90° y 180°. En casos de tramos rectos sin giro, la profundidad podrá reducirse a un mínimo de 0,95 m.
  4. Ancho libre
    El ancho libre de una escalera se medirá entre zócalos. La proyección de cada pasamano sobre la escalera que no exceda de 0,08 m, quedará incorporada al ancho libre. Si la saliente del pasamano superara en cada lado 0,08 m del plomo del zócalo, a partir de esta proyección se medirá el ancho libre, sin perjuicio de cumplir lo prescrito en el Art. 4.7.7.0. "Escaleras exigidas de salida". Los anchos mínimos son:
    1. Caso general:
      1,20 m en todos los casos no comprendidos en los ítems que siguen. El caso general no será aplicable a edificaciones
      a construir sobre lotes de un ancho menor a 8,66 m inclusive, donde el ancho mínimo será de 1,10 m.
    2. Locales de comercio:
      0,70 m cuando la escalera comunique con un local ubicado en pisos inmediatos al de la unidad comercial de uso y siempre que ese local anexo del principal no tenga superficie mayor que 50,00 m2, 0,90 m cuando esta superficie no exceda de 100,00 m2.
    3. Viviendas multifamiliares
      0,70 m cuando se trate de una escalera interna que sirva a no mas de dos pisos de una misma unidad de uso y cuando exista una escalera general que sirva a todos los pisos;
      1,00 m cuando se trate de cuatro o menos unidades de vivienda en un predio;
      1,00 m cuando se trate de una escalera que sirva de acceso a una sola vivienda y
      0,90 m cuando esta vivienda sea para el portero o encargado.
    4. Unidad de vivienda:
      1,00 m cuando la escalera sirva de acceso a una unidad de vivienda y
      0,90 m cuando comunique pisos de la misma unidad.

    En los casos indicados en los ítems (2), (3) y (4) el pasamano será obligatorio de un solo lado.
  5. Altura de paso
    La altura de paso será por lo menos de 2,00 m y se mide desde el solado de un rellano o escalón al cielorraso u otra saliente inferior a éste.
  6. Pasamanos
    Los pasamanos se colocarán a ambos lados de la escalera, la forma de fijación no interrumpirá la continuidad del deslizamiento de la mano y su anclaje será firme. La sección transversal será circular o anatómica. Anexo 4.6.3.4. f) (2), (Fig. 3 A y B).

    Ver Anexo 4.6.3.4 f) (2) Fig. 3 A y B (Tamaņo del archivo 29 Kb.)

    1. Altura de colocación
      Caso A: 0,90 m ± 0,05 m, medidos desde la nariz del escalón hasta el plano superior del pasamano. Anexo 4.6.3.4. f), (1), (Fig. 4 A);
      Caso B: 0,98 m ± 0,05 m, medidos desde el punto medio del escalón hasta el plano superior del pasamano. Anexo 4.6.3.4. f), (1), (Fig. 4 B).

    2. Ver Anexo 4.6.3.4 f) (1) Fig. 4 A y B (Tamaņo del archivo 33 Kb.)

    3. Diseño y colocación
      La sección transversal circular tendrá un diámetro mínimo de 0,04 m y máximo de 0,045 m y las distintas secciones anatómicas conservarán ese ancho. El pasamano estará separado de todo obstáculo o filo de paramento a una distancia mínima de 0,05 m y se sujetará por la parte inferior para permitir el deslizamiento continuo de la mano sobre la superficie de apoyo. Anexo 4.6.3.4. f), (2), (Fig. 3, A y B).
    4. Prolongaciones horizontales de los pasamanos
      Los pasamanos se extenderán con prolongaciones horizontales de la misma sección y colocación que no invadirán las
      circulaciones, a la misma altura del tramo oblicuo, antes de comenzar y después de finalizar el mismo, con una longitud mínima de 0,15 m y máxima de 0,40 m, medidas de la siguiente forma:
      Caso A:
      • Al comenzar el tramo ascendente a partir de la vertical trazada a una distancia igual a la pedada (p)
        desde la proyección de la nariz del primer escalón.
      • Al finalizar el tramo ascendente a partir de la vertical trazada desde la nariz del último escalón. Anexo 4.6.3.4. f), (3), (Fig. 5, A).
      Caso B:
      • Al comenzar el tramo ascendente, a partir de la vertical trazada a una distancia igual a la mitad de la
        pedada (p/2) desde la proyección de la nariz del primer escalón.
      • Al finalizar el tramo ascendente a partir de la vertical trazada a una distancia igual a la mitad de la pedada (p/2), desde la nariz del último escalón. Anexo 4.6.3.4. f), (3), (Fig. 5, B).
      • Ver Anexo 4.6.3.4 f) (3) Fig. 5 A y B (Tamaņo del archivo 20 Kb.)

    5. Longitud total de los pasamanos
      En ambos casos la longitud total del pasamano en proyección
      horizontal (L) es:
      L = [(n° de pedadas) x (p)(cm)] + (longitud de ambas prolongaciones) (cm)
    6. Finalización de los tramos horizontales de los pasamanos
      Al finalizar los tramos horizontales de los pasamanos, estos se curvarán hacia la pared, hacia abajo o se prolongarán hasta el piso. Anexo 4.6.3.4. f), (Fig. 6, A, B y C).
    7. Ver Anexo 4.6.3.4 f) (5) Fig. 6 A, B y C (Tamaņo del archivo 25 Kb.)

    8. Colocación de pasamanos en escaleras con giro y descansos
      No se exigirá continuar en los pasamanos las prolongaciones horizontales indicadas en el tramo central de las escaleras con giro, en el ojo de la misma, pero sí en el lado opuesto.
      En los descansos, no se exigirá que se prolonguen los pasamanos en todo el perímetro del mismo, salvo las prolongaciones de los tramos horizontales prescritos, pero se considera que hacerlo favorece a las personas con problemas en la movilidad y la orientación. Anexo 4.6.3.4. f), (6), (Fig. 7).
    9. Ver Anexo 4.6.3.4 f) (6) Fig. 7 (Tamaņo del archivo 70 Kb.)

    10. Los pasamanos además cumplirán lo establecido en el Art. 4.7.7.2. "Pasamanos en escaleras exigidas". (Anexo 4.7.7.2.).
  7. Zócalos o elementos de contención
    Cuando la escalera tenga derrame lateral libre protegido por barandas de caños, balaustres u otras formas no macizas de distintos materiales, llevarán en el o los lados un zócalo o elementos de contención de altura mínima igual a 0,10 m, medido (s) sobre la línea que une las narices de los escalones, debiendo extenderse en coincidencia con los descansos. Anexo 4.6.3.4. g), (Fig. 8).
  8. Ver Anexo 4.6.3.4 - g) Fig. 8 (Tamaņo del archivo 24 Kb.)

  9. Señalización
    En edificios públicos o privados con asistencia masiva de personas al comenzar y finalizar cada tramo de escalera se colocarán en el solado bandas de prevención de textura en forma de botones en relieve de 0,005 m ± 0,001m de altura, con diámetro de base de 0,025 m ± 0,005 m, colocados en tresbolillo con una distancia al centro de los relieves de 0,06 ± 0,005 m y de color contrastante con respecto a los de los escalones y el solado del local, con una profundidad de 0,60 m por el ancho de la escalera, a partir de la proyección sobre el solado del comienzo y fin de los pasamanos. Anexo 4.6.3.4. h),(Fig. 9).

    Ver Anexo 4.6.3.4 - h) Fig. 9 (Tamaņo del archivo 38 Kb.)

    Se destacará la unión entre la alzada y la pedada (sobre la nariz del escalón) en el primer y último peldaño de cada tramo. Anexo 4.6.3.4. f), (Fig. 5, A y B). En obras nuevas no se admitirá la señalización de las narices con pintura o pegado de bandas, aceptándose sólo el caso de adaptaciones de escaleras existentes.
    En las escaleras suspendidas o con bajo escalera abierto, la proyección horizontal se deberá señalizar hasta la altura de paso de las siguientes formas:
    1. En el solado mediante una zona de prevención de textura en forma de botones en relieve de 0,005 m ± 0,001m de altura, con diámetro de base de 0,025 m ± 0,005 m, colocados en tresbolillo con una distancia al centro de los relieves de 0,06 ± 0,005 m y de color contrastante con respecto al del solado del local. Anexo 4.6.3.4. h), (1), (Fig.10 A).
    2. Mediante una disposición fija de vallas que sobresalgan 0,40m con respecto a la proyección de los bordes laterales, o planteros que impidan el paso en esa zona. (Anexo 4.6.3.4. h), (2), (Fig. 10 B).
    3. Ver Anexo 4.6.3.4 - h) (1) y (2), Fig. 10 A y B (Tamaņo del archivo 68 Kb.)

  10. Características constructivas
    En las escaleras las huellas o pedadas se realizarán con materiales antideslizantes y sin brillo, presentando contraescalones con alzada materializada.

(Conforme Texto art. 1º pto 22 Anexo I de la Ley Nº 962, BOCBA 1607 del 13/01/2003)

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