Código de la Edificación

 

SECCION 4

DEL PROYECTO DE LAS OBRAS ( CONTINUACION )

 

4.11 DE LA REFORMA Y AMPLIACION DE EDIFICIOS

4.11.1 SUBDIVISION DE LOCALES

Un local puede ser subdividido en dos o más partes aisladas con tabiques, mamparas, muebles u otros dispositivos fijos, si:

  1. El medio divisor no rebasa los 2,20 m medidos sobre el solado, a condición de que el local lo ocupe un solo usuario;
  2. El medio divisor toma toda la altura libre del local y cada una de las partes cumple por completo, como si fuera independiente, las prescripciones de este Código.

4.11.2.0 OBRAS DE REFORMA Y DE AMPLIACION

4.11.2.1 Reforma, ampliación y transformación de edificios

  1. Edificios de uso conforme al Código de Planeamiento Urbano
    Un edificio existente cuyo uso conforma las prescripciones del Código de Planeamiento Urbano, se puede ampliar, reformar o transformar, a condición de que:
    1. La obra nueva no rebase los planos límite que definen el "volumen edificable", no siendo obstáculo la existencia de "volumen no conforme".
      Así mismo, se permiten las obras de reparación que se consideran imprescindibles para conjurar un peligro inminente que comprometa la seguridad del edificio;
    2. El "grado de aprovechamiento" sea menor que 1 y hasta alcanzar el valor de la unidad;
    3. Si el "grado de aprovechamiento" es mayor que 1, debe previamente ser reducido mediante obras de demolición por fuera de los planos que limitan el "volumen edificable". En caso contrario sólo puede ser objeto de reparación u obras fundadas en razones imprescindibles de higiene, estética o de carácter social.
      Cuando en el centro libre de manzana (que debe quedar libre de edificación) existen construcciones, en éstas sólo se pueden efectuar obras de conservación y refacción, siempre que no se modifique la parte estructural, muros de cerramiento y se mantenga el uso existente.
  2. Edificios de uso no conforme al Código de Planeamiento Urbano
    En un edificio existente cuyo uso no conforma las prescripciones del Código de Planeamiento Urbano, sólo pueden realizarse las obras previstas en el caso de "grado de aprovechamiento" mayor que 1 establecidas en el ítem (3), inciso a).
  3. Edificio con altura menor a las fijas y reguladas de este Código y de Planeamiento Urbano.
    1. Cuando el edificio alcanzó la altura vigente en el momento de su construcción e inferior a las fijas y reguladas prescritas por el Código de Planeamiento Urbano, se puede realizar en él obras de reforma, refacción y ampliación;
    2. Cuando el edificio no alcanzó la altura permitida en el momento de su construcción, sólo puede realizarse en él obras de refacción o reformas siempre que se mantenga la estructura existente y no se aumente el volumen edificado.
    3. Cuando el edificio haya sido afectado por expropiación parcial en el frente del predio, pueden ejecutarse obras, sin alcanzar la altura obligatoria para restablecer su uso. En caso que el uso primitivo sea cambiado se cumplirán todas las prescripciones del Código de Planeamiento Urbano.
  4. En todo edificio público o privado con concurrencia masiva de personas, se deben adecuar los accesos, circulaciones, servicios de salubridad y sanidad y demás disposiciones para la eliminación de barreras físicas existentes, además de cumplir con lo establecido por la Ley N° 24.314 "Accesibilidad de personas con movilidad reducida", su Decreto Reglamentario N° 914/97 y Decreto N° 467/98 (Modificaciones al texto del Art. 22, apartado A1 del Decreto N° 914/97) y los Decretos del Poder Ejecutivo N° 236/94 y N° 1.027/94. Cuando no sea posible el cumplimiento total y estricto de las normas mencionadas en este inciso y las establecidas en este Código, se deberá presentar un proyecto alternativo "practicable", para los casos de adaptación de entornos existentes, incluidos en los plazos fijados por la Reglamentación de la Ley N° 24.314, que quedará sujeto para su aprobación a juicio exclusivo de la Autoridad de Aplicación.
    Quedarán exceptuados del cumplimiento de esta normativa, los edificios incluidos en la Ley N° 12.665 "Creación de la Comisión Nacional de Museos, Monumentos y Lugares Históricos" o catalogados según la Sección 10 del Código de Planeamiento Urbano.
    La Autoridad de Aplicación determinará el grado de intervención de máxima practicabilidad sin afectar el valor patrimonial de los mismos.
  5. En edificios existentes construidos según planos aprobados con anterioridad al 1/05/77, se pueden realizar obras de reforma, ampliación y transformación según lo establecido en el Capítulo 4.13 del Código de Planeamiento Urbano. (Inciso incorporado por Art. 2º de la Ley Nº 3686 BOCBA 3600 del 07/02/2011).
  6. En los edificios existentes construidos según planos aprobados con anterioridad al 1/05/77 y comprendidos en 4.13 del Código de Planeamiento Urbano, se deberá cumplimentar lo establecido en 4.12.2.0 “Detalles de las Condiciones de Incendio”, del Artículo 4.12 “De la Protección Contra Incendio”, cuando se amplíe una superficie mayor al 20% de la existente, o cambie el uso o el riesgo para el que fue proyectado el edificio. En estos edificios, en caso de no poder adecuar su construcción a la Ley Nº 962, se deberá como mínimo transformar en accesible el nivel de acceso, con excepción de los usos descriptos en los artículos 7.2.4.1, 7.2.11.1, 7.5.12.0, 7.5.13.0, 7.5.14.0, 7.6.1.0 del presente Código. (Inciso incorporado por Art. 2º de la Ley Nº 3686 BOCBA 3600 del 07/02/2011).

(Conforme Texto art. 1º pto 61 Anexo I de la Ley Nº 962 BOCBA 1607 del 13/01/2003).

4.11.2.2 Reforma y ampliación de viviendas existentes

En un edificio existente destinado a vivienda se pueden realizar obras de reforma y ampliación siempre que se cumpla con lo establecido en el Código de Planeamiento Urbano.

4.11.2.3 Reforma y ampliación en edificios existentes fuera de la Línea Municipal y de la Línea Municipal de Esquina

  1. Queda prohibido refaccionar o alterar edificios o cercas que se hallan fuera de la línea municipal o de la Línea Municipal de Esquina, salvo en el caso previsto en "Obras en predio afectado por apertura, ensanche, rectificación de vía pública, traza de autopistas urbanas o por líneas de edificación particularizadas".
  2. En edificios que sobresalgan no más que 0,30 m de las L.M., o no tengan la Línea Municipal de Esquina reglamentaria, la Dirección puede autorizar obras de reparación fundadas en razones de estética o de higiene, cuando la calle sea de poco tránsito o con aceras de ancho superior a 1,20 m. y siempre que no se aumente la solidez y duración de lo existente, ni se modifique el uso en forma fundamental.
  3. Un edificio de esquina con más de dos pisos altos, ubicados sobre una calle cuyo ancho sea superior a 25,00 m y con Línea Municipal de Esquina aprobada por reglamento anterior a la Ord. 2.736, puede ser objeto de obras que no implique una reconstrucción o transformación, en el caso de que la Línea Municipal de Esquina no se ajuste a las dimensiones establecidas en el Código de Planeamiento Urbano.

4.11.2.4 Obras en predio afectado por apertura, ensanche, rectificación de vía pública, traza de autopistas urbanas o por línea de edificación particularizada

  1. En un predio afectado por apertura, ensanche rectificación de vía pública, traza de autopistas urbanas o por línea de edificación particularizada, se pueden realizar obras de edificación, siempre que el propietario:
    1. Renuncie al mayor valor originado por dichas obras y al daño que eventualmente pueda causar su supresión.
    2. Se comprometa a ejecutar o completar la fachada cuando la edificación afectada por la obra pública se demuela.
    3. Límite de la edificación a piso bajo.
  2. Si la Municipalidad aceptara lo solicitado, el propietario perfeccionará sin demora la escritura que se inscribirá en el Registro de Renuncias al mayor valor llevado por la Escribanía General de la Municipalidad;
  3. Cuando la fracción del predio comprendida entre la antigua y la nueva L. M. haya sido adquirida por la Comuna, ésta puede convenir su arriendo al propietario frentista para edificar según las condiciones previstas en el inciso a);
  4. Si la fracción queda sin edificar, el propietario la deslindará con signos materiales aceptados por la Dirección, para establecer que dicha fracción aún pertenece al predio.

4.11.2.5. Obras de transformación - Caso general

Cuando se proyecten obras de transformación en edificios existentes, con cambio de uso, y no puedan modificar las características dimensionales y físicas de las circulaciones verticales y horizontales podrá exceptuarse el cumplimiento de los siguientes artículos que se enumeran a continuación:

Este artículo es de aplicación para el caso general, pero en usos específicos la Autoridad de Aplicación determinará en cada caso en particular el grado de mayor adaptabilidad y/o accesibilidad posible.

(Incorporado por art. 1º pto 62 Anexo I de la Ley Nº 962 BOCBA 1607 del 13/01/2003).

Volver