Código de la Edificación

2.2 DE LA INSPECCION DE OBRAS

2.2.1.0. CONTRALOR DE LAS OBRAS

2.2.1.1. Objeto de la inspección

Las disposiciones contenidas en "Inspección de obras" tienden a aunar la iniciativa particular y la acción del poder público para la correcta realización de toda obra, de acuerdo con las prescripciones en vigencia.

2.2.1.2. Acceso de la Inspección Municipal a los predios

En un predio donde se realicen obras, el Propietario, Profesional, Empresa u Ocupante, deberá permitir el accedo a la Inspección Municipal que, en ejercicio de su misión, comparezca a tales efectos. De lo contrario, dicha Inspección hará constar la negativa con el testimonio de un agente de policía o de dos testigos, en un acta que labrará de inmediato, e iniciará el trámite legal que corresponde para asegurar el acceso a la finca.

2.2.1.3. Horas hábiles para efectuar inspección en las obras

La inspección de una obra, se practicará dentro del horario de labor de la misma.

2.2.1.4. Existencia de documentos en la obra

En la obra deberá encontrarse permanentemente, y a disposición de la Inspección Municipal, los planos generales de edificación, de instalaciones, de estructuras y sus cálculos, y de detalles que se mencionan en "Entrega de documentos de obra, y de Aviso de Obra".

2.2.1.5. Presencia de profesionales o de la Inspección Municipal en la obra

Cada vez que la Inspección Municipal lo considere necesario, podrá citar en la obra al Profesional, mediante notificación en forma, con una anticipación no menor que tres días hábiles y determinación de la hora, mencionando la causa que motiva la citación.

El Profesional podrá solicitar por escrito en el legajo de permiso, la presencia de la Inspección Municipal en la obra a su cargo, conviniendo día y hora, mencionando la causa del requerimiento. Habrá una tolerancia de media hora par el cumplimiento de la citación por cualquiera de las partes. Durante las tareas de hormigonado deberá estar presente en forma permanente el Director o el Constructor de obra o Profesional responsable.

2.2.1.6. Domicilio especial para notificaciones de profesionales y propietarios

A los efectos de las notificaciones referentes a los diversos aspectos concernientes a una obra, podrá considerarse domicilio especial constituido válido para todos los efectos legales, el lugar de ejecución de dicha obra.

2.2.1.7. Acto de inspección-notificación

Cada vez que se inspeccione una obra, la Inspección Municipal labrará un "Acta de Inspección" en la que dejará constancia de la visita realizada, del día, la hora y de las observaciones formuladas. Dicha acta se confeccionará por triplicado y será refrendada por la Inspección, quedando el triplicado en poder del profesional, propietario o representante en obra, quien rubricará el original y el duplicado prestando su conformidad en cuanto a lugar y fecha de su confección y recepción se refiera. Dicho documento será considerado notificación válida para producir todos los efectos legales inherentes a la misma.

2.2.1.8. INSPECCIONES OBLIGATORIAS SEGÚN LAS DISTINTAS ETAPAS DE OBRA.

Establécese la obligación de inspeccionar toda obra nueva, de modificación, ampliación y/o demolición. A tal efecto establécese la obligación del Director de Obra de informar al organismo de control, por medio del instrumento que establezca la Autoridad de aplicación, la fecha de inicio de los trabajos así como solicitar las verificaciones especiales posteriores.

El Gobierno de la Ciudad debe publicar en su página Web todos los expedientes de registro de obra nueva, de modificación, ampliación y/o demolición, donde conste el número, localización -nombre completo de la calle y numeración-fecha de registro y el profesional responsable.

2.2.1.8.1. ETAPA DE DEMOLlCION y/o EXCAVACION

El plano de demolición y/o excavación debe ser efectuado por un profesional, habilitado y matriculado en el Consejo Profesional correspondiente. Con anterioridad al comienzo de la demolición o excavación, debe presentar al organismo competente para su registro el plano detallado de demolición, excavación, submuración y apuntalamiento, conjuntamente con el plan de trabajo que incluya la secuencia de tareas a realizar.

La demolición y/o excavación será realizada por una empresa inscripta en el Registro Público de Demoledores y Excavadores y su Representante Técnico matriculado, deberán designarse previo al inicio de los trabajos.

El Representante Técnico, es responsable de la supervisión de los trabajos y de tomar las medidas necesarias para evitar derrumbes, deslizamientos de tierra, daños a linderos y cualquier otro perjuicio que puedan producir los trabajos de excavación, submuración y conexos.

a.-ETAPA DE DEMOLlCION -PARTICULARIDADES

La inspección se realizará en forma previa al inicio de la demolición, a fin de verificar si se cumplió con lo prescripto en el art. 5.5. y concordantes del Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Exímese la presentación de empresa de demolición registrada en el Registro Público de Demoledores y Excavadores a aquellas demoliciones ejecutadas bajo parte cubierta, que no modifican superficie y a las parciales menores a los 50 m2 y que no superen el 30% de la superficie existente, con las excepciones que establezca la Autoridad de Aplicación referidas a intervenciones sobre los elementos estructurales.

b.-ETAPA DE EXCAVACiÓN -PARTICULARIDADES

Cuando la excavación proyectada para la cota de fundación supere los cuatro metros (4 mts.) respecto al nivel cero (±O) determinado por la Autoridad de Aplicación, se realizaran dos inspecciones obligatorias:

1° Inspección: Al completar el diez por ciento (10%) del cronograma de tareas.
2° Inspección: Al completar el cincuenta por ciento (50%) del mismo.

En este caso será obligatoria la presencia permanente durante las tareas a cargo de la empresa excavadora de su Representante Técnico, o del profesional calificado que lo asista en su función.

Cuando la excavación proyectada para la cota de fundación sea menor a los cuatro metros (4 mts.) respecto al nivel cero (±O) determinado por la Autoridad de aplicación, se realizará una única inspección al completar el diez por ciento (10 %) del avance de obra.

Las inspecciones deberán verificar si se cumplió con lo normado en el artículo 5.2 y siguientes del Código de la Edificación.

2.2.1.8.2. ETAPAS DE OBRA.

Independientemente de las inspecciones que se realicen durante la ejecución de los trabajos, el profesional Director de obra deberá solicitar las siguientes verificaciones especiales, que serán efectuadas por Profesionales Verificadores de Obra (PVO) o por el personal que a tal efecto designe la Autoridad de Aplicación.

a-La primera verificación se realizará al comenzar la implantación de obra de planta baja en el terreno.

Los aspectos a verificar en esta etapa serán los siguientes:

  1. Ubicación en el lote.
  2. Línea de Edificación.
  3. Línea de frente interno.
  4. Línea interna de basamento.
  5. Separación del edificio de los ejes divisorios
  6. Niveles.
  7. Dimensión de los patios.

b-La segunda verificación se realizará al finalizar la última losa, en la cual se verificará:

  1. Volumetría de la obra total.
  2. Altura máxima.
  3. Dimensión de los patios.
  4. Altura de losas.
  5. Escaleras.
  6. Pozo de ascensor.

c-La tercera verificación se realizará al "finalizar la mampostería y las montantes de las instalaciones complementarias. En esta etapa se verificará la dimensión de los locales y sala de máquinas y las condiciones de iluminación y ventilación.

d-La cuarta verificación final de obra se realizará a la terminación de la obra, pudiendo faltar las terminaciones superficiales de los paramentos y se verificará la totalidad de la obra respecto al plano registrado.

La solicitud de inspección y/o verificación para cada etapa, requerirá la certificación por parte del organismo de contralor, del cumplimiento de la etapa anterior.

(Parágrafo 2.2.1.8 incorporado por Art. 1º de la Ley 4268, BOCBA N° 4021 del 24/10/2012).

2.2.2. SOLICITUD DE SEÑALAMIENTO DE LINEA MUNICIPAL Y FIJACION DE NIVEL

En toda obra que tenga permiso concedido se podrá solicitar en formularios aprobados, la Línea Municipal y el Nivel. La Dirección dentro de los 5 días hábiles excluido el día de pedido procederá a:

  1. Señalar la Línea Municipal en el terreno; y,
  2. Fijar el Nivel mediante dos puntos materiales estables de referencia, situados a no más de 100n del predio.

2.2.3.0. DECLARACION JURADA DE FINALIZACION DE LAS OBRAS DE EDIFICACION

2.2.3.1. Oportunidad para presentar la declaración jurada de finalización de las obras de edificación

  1. Se presentará una "Declaración Jurada de finalización de las obras de edificación", dentro de los veinte (20) días hábiles de terminadas las mismas, con las firmas de propietario y constructor, en original y dos copias, en formulario según modelo oficial, bajo pena, para el profesional, de la respectiva sanción establecida en "Aplicación de suspensión en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad", y para el propietario, del cobro de los respectivos impuestos municipales que correspondan de acuerdo con lo establecido en la Ordenanza Fiscal. La Dirección girará una de las copias a la similar pertinente a cuyo cargo está la valuación de los inmuebles, juntamente con la "Memoria Descriptiva", cuya presentación está determinada en "Planos para acompañar declaraciones juradas - Planos Conforme a Obra" y la copia del plano mencionada en "Destino de las telas y copias de los Planos Conforme a Obra", inciso a);
  2. Sólo se admitirá en edificaciones, la falta de pintura interior, para la presentación de la Declaración Jurada de que se trata.
    Además, se deberá presentar un comprobante de la Dirección pertinente, a cuyo cargo está la valuación de los inmuebles, como constancia de haber comunicado la terminación de la obra en el tiempo y forma determinados en la Ordenanza Fiscal.
  3. Se exigirá que al momento de inspección final se hallen plantados por el propietario, en el día correspondiente, uno o más árboles provistos por el mismo en las cantidades, modalidades y distancias establecidas por la Dirección competente. La Dirección que corresponde según el tema tratado resolverá las excepciones que se presenten.
    Las excepciones son:
    1. Aceras de ancho reducido.
    2. Falta de iluminación solar que impida su normal desarrollo vegatativo o escasa oxigenación pro alturas de edificios.
    3. Frente a la entrada de automotores.
    4. Existencia de instalaciones de servicios públicos.
    5. Las calles no pavimentadas, por desconocerse el nivel definitivo de la acera.
    6. Cuando existan pronunciados desniveles entre la acera y la calzada.

2.2.3.2. Inspecciones especiales en las obras

Durante el transcurso de las obras se podrán efectuar inspecciones especiales o de oficio a los efectos de examinar si los trabajos se realizan de acuerdo con las disposiciones en vigencia.

2.2.3.3. Plazo para la verificación por la Dirección de la declaración jurada de finalización de las obras de edificación

La verificación por la Dirección de la declaración jurada de finalización de las obras de edificación deberá realizarse dentro del plazo de sesenta (60) días hábiles a contar de la fecha de la presentación; caso contrario el Profesional o Empresa quedarán automáticamente desligados de las obras, sin necesidad de que medie declaración por la Dirección, quedando como único responsable el propietario.

2.2.4.0. CONFORME DE LAS INSPECCIONES DE OBRA

2.2.4.1. Concepto del conforme de inspecciones

El conforme de las inspecciones no releva al Profesional o a la Empresa de sus respectivas responsabilidades en la ejecución de la obra a su cargo.

2.2.4.2. Conformidad de las inspecciones de obra

Si una inspección no fuera satisfactoria, se harán las observaciones del caso con carácter de intimación al Profesional, Empresa o Propietario, en tiempo y forma.

La intimación deberá cumplirse bajo apercibimiento de aplicación de la pena que corresponda. El Profesional, Empresa o Propietario, podrá dentro del plazo reglamentario exponer sus reparos a la intimación; de lo contrario, ella quedará consentida.

2.2.4.3. Constancia de la declaración jurada de finalización de las obras de edificación

  1. Como constancia de la presentación de la "Declaración jurada de finalización de las obras de edificación", la Dirección entregará al interesado copia de la misma, con la constancia de su registro por la repartición.
  2. Cuando se compruebe que una obra está terminada, de acuerdo con el permiso solicitado y conforme a las disposiciones vigentes y no se haya dado cumplimiento a lo prescripto en "Declaración jurada de finalización de las obras de edificación", se procederá de oficio. Si se comprueba la existencia de modificaciones que se ajusten a las disposiciones en vigor, la inspección Municipal confeccionará por duplicado un croquis de las mismas y se procederá a liquidar los derechos correspondientes, cuyo ingreso se efectuará en la forma prevista en la Ordenanza Fiscal.

De las obras en que se haya procedido en estas condiciones no se otorgará copia alguna de planos relacionados con las mismas. Del procedimiento de oficio efectuado según el presente inciso, se dará conocimiento a la Dirección pertinente, para la incorporación de la edificación al padrón inmobiliario de acuerdo con lo establecido en la Ordenanza Fiscal, aplicándose los procedimientos establecidos en el inciso a) de "Oportunidad para presentar la declaración jurada de finalización de las obras de edificación".

2.2.4.4.Declaración jurada de obras de edificación no concluidas

El propietario de una obra puede darla por concluida en el estado en que se encuentra, declarando bajo juramento, en original y dos copias, según formulario modelo oficial, que lo realizado conforme las disposiciones en vigencia y no compromete la higiene y seguridad públicas, consignando asimismo lo ejecutado. Si hubiera partes posibles de uso, se dejará la respectiva constancia.

Por dicha presentación, la Dirección entregará al responsable copia de la misma, con la constancia de su registro. Asimismo una de las copias "registradas" se remitirá a la Dirección pertinente a cuyo cargo está la valuación de los inmuebles, para las incorporaciones al padrón inmobiliario a que hubiere lugar.

2.2.5.0. OBRAS EN CONTRAVENCION

2.2.5.1. Inspección de trabajos en contravención

La Dirección suspenderá toda obra o parte de ella, que se ejecute sin permiso o que teniéndolo no se realice de acuerdo con el mismo, y las disposiciones en vigencia.

Cuando no se acatare la orden de suspensión, se solicitará la cooperación de la fuerza pública.

2.2.5.2. Demolición o regularización de obras en contravención - Trabajos de emergencia

La Dirección intimará en forma al Profesional, Empresa o al Propietario responsable dentro de plazos adecuados a las características de los trabajos a realizar, la demolición o regularización, según corresponda, de una obra realizada en contravención a las disposiciones vigentes, como asimismo ordenará la ejecución de aquellos trabajos que resulten imprescindibles para evitar los perjuicios que se puedan ocasionar como consecuencia de las demoliciones y trabajos intimados.

La falta de cumplimiento de la intimación, al vencimiento del plazo fijado, dará lugar a la aplicación de una multa al Propietario y la sanción que corresponda al Profesional o Empresa intervinientes, si los hubiere, remitiéndose las actuaciones a la pertinente dependencia industrial de la Comuna para que proceda a llevar a cabo los trabajos intimados, por administración y a costa del Propietario, dando prioridad a los casos que revistan carácter de urgentes por razones de seguridad, salubridad o estética pública, procediéndose con el mismo temperamento con los demás, dentro de las posibilidades que su capacidad laborativa se lo permita.

Respecto de las actuaciones comprendidas en este último caso precedentemente nombrado, en el interín existente entre la fecha de aplicación de la primera multa y la correspondiente a la de finalización de los trabajos intimados, dicho Ente Industrial reiterará la aplicación de nuevas multas, cada treinta (30) días, mientras no reciba comunicación por escrito del Propietario, de que efectuó la corrección de las contravenciones observadas.

2.2.5.3. Instalaciones en contravención - Trabajos de emergencia

La Dirección intimará en forma al Profesional, Empresa o al Propietario responsable dentro de los plazos que fije, al desmantelamiento de instalaciones de cualquier tipo que hubieren sido clausuradas y/o selladas y permanecieron en ese estado durante un lapso mayor de seis (6) meses. Así también ordenará los trabajos imprescindibles para eliminar perjuicios o peligros derivados de tales desmantelamientos, por ejemplo el tapiado de las cajas de elevadores comprendidos en esta medida.

Si al vencimiento de los plazos establecidos no se hubiere realizado los trabajos ordenados, sin perjuicio de la aplicación de las multas del caso, de acuerdo con lo establecido en el inciso b) de "Aplicación de multa" se podrá disponer su ejecución por administración y a costa del propietario.

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